Devenir propriétaire ou locataire : comment décider ?

Porté par la détente des taux hypothécaires, l’appétit pour la propriété a retrouvé de la vigueur ces derniers mois. Bien que les prix des logements continuent à grimper, devenir propriétaire revient souvent moins cher que de rester locataire. Plusieurs experts livrent leurs recommandations pour orienter ce financement décisif.

Davantage de
conditions pour les prêts

Depuis le 1^er janvier, les nouvelles règles de Bâle III durcissent les conditions d’octroi de crédit. Les acquéreurs doivent désormais fournir un apport de 20% et jusqu’à 30% pour une résidence secondaire. «Avec cette mise en application, les banques doivent disposer de plus de réserves financières pour accorder un prêt. Ce changement a entraîné une légère hausse des taux d’intérêt hypothécaires depuis 2025. Par conséquent, les établissements bancaires prennent moins de risques et exigent des garanties plus solides avant d’octroyer un crédit», précise Pedro Domingues, courtier chez Cardis Sotheby’s. «Ces mesures freinent les primo-accédants (ndlr: une ou plusieurs personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois de leur vie)», estime quant à lui Olivier Fahrni, directeur de Transaxia Coldwell Banker Swiss Riviera.

L’intérêt du Saron

Pour la cinquième fois en un an, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à 0,25%. Ce recul profite particulièrement aux hypothèques Saron (ndlr: hypothèque à taux variable, souvent inférieur à celui d’une hypothèque fixe, mais qui varie au cours de la durée du financement) avec un taux entre 0,9% et 1,4%, soit deux fois moins qu’il y a un an.

Les hypothèques Saron présentent un taux historiquement bas et offrent une certaine flexibilité, notamment la possibilité de passer à un taux fixe. «C’est une solution pertinente en période de stabilité ou de baisse des taux, mais elle nécessite une capacité financière solide, afin de pouvoir faire face à une éventuelle remontée des taux directeurs de la BNS et donc des mensualités», précise Olivier Fahrni.

Le contexte est tout autre pour les prêts hypothécaires à taux fixe: les offres sur dix ans varient entre 1,5% et 1,9%, marquant une hausse d’environ 0,4 point par rapport à fin 2024.

Malgré cette augmentation des taux fixes, ces produits restent historiquement attractifs. «Les mensualités sont fixes et protègent contre les hausses de taux futures. C’est un choix judicieux qui assure une stabilité budgétaire, surtout dans un contexte économique très incertain», poursuit Olivier Fahrni. Cette formule offre toutefois moins de flexibilité, avec peu de possibilités de remboursement anticipé sans pénalité et un taux initial supérieur à celui des hypothèques indexées, comme celles de type Saron. «Le confort a un prix, mais il limite les mauvaises surprises», résume l’expert.

Privilégier la tranquillité

Une solution mixte entre taux Saron et taux fixe est-elle alors judicieuse? Pour Olivier Fahrni, privilégier un taux fixe apporte une tranquillité essentielle, notamment face aux frais imprévus qui accompagnent la gestion d’un bien immobilier. «Le taux Saron, ajusté régulièrement en fonction des décisions de la BNS, peut en revanche générer une volatilité des charges peu compatible avec une recherche de stabilité financière. Ce produit reste plus adapté à des opérations d’achat-revente ou à des investisseurs aguerris, là où le taux fixe répond parfaitement aux attentes des propriétaires souhaitant anticiper leur budget sur le long terme.»

Dans un contexte d’incertitude sur l’évolution des taux, viser la stabilité permet de sécuriser son budget et de planifier à long terme. «Ce choix convient particulièrement aux ménages à revenu fixe, qui privilégient la prévisibilité à l’économie immédiate», explique Pedro Domingues.

Selon les deux experts, dès lors qu’un ménage dispose des fonds nécessaires pour accéder à un crédit hypothécaire, devenir propriétaire reste plus avantageux que de rester locataire, d’autant plus dans un contexte de taux d’intérêt revenus à des niveaux proches de ceux d’avant l’inflation de 2022.